Với làn sóng đầu tư mạnh mẽ như hiện nay trong lĩnh vực bất động sản nói chung, đất nền dự án nói riêng, mọi người luôn muốn nắm bắt tất cả thông tin mới trong ngành để có được lợi thế cạnh tranh tốt nhất. Sau khi đã có được thông tin cần thiết, người mua sẽ tiến hành phân tích và lựa chọn kĩ càng để đưa ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
Bài viết dưới đây của thitruongdiaoc sẽ cung cấp những thông tin mới nhất cũng với các lưu ý quan trọng về thủ tục mua đất nền dự án giúp các bạn vững tin hơn trong quá trình đầu tư của mình.
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là khu đất trong một dự án được chủ đầu tư quy hoạch rõ ràng, được chính quyền phê duyệt và có nhiều tiện ích xung quanh.
Những khu đất này chưa được tiến hành xây dựng, chưa được hoàn thiện và vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
Thường được xây dựng thành khu dân cư hay dự án nhà ở, văn phòng,….
Đất nền dự án và đất nền có gì khác?
Đất nền là khu đất chưa bị con người tác động và còn giữ nguyên được tình trạng như ban đầu.
Đất nền dự án lại là khu đất đã chịu sự tác động của chủ đầu tư, được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch.
Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong thủ tục mua đất nền dự án, cung cấp đầy đủ các giấy tờ có liên quan.
Tại sao nên đầu tư đất nền dự án?
Lợi nhuận và tính thanh khoản cao
Đất nền dự án có giá bán phù hợp với nhu cầu đa dạng của khách hàng và cũng dễ mua dễ bán hơn so với các sản phẩm bất động sản khác.
Đây còn là kênh đầu tư thu về lợi nhuận cao nếu khách hàng bắt đúng làn sóng đầu tư và nắm bắt cơ hội đúng thời điểm.
Lợi nhuận từ gấp đôi đến gấp ba trong thời gian ngắn không phải là hiếm. Lợi nhuận cao cũng đồng nghĩa với việc rủi ro cao, mọi người nên cân nhắc cẩn trước khi tham gia đầu tư đất nền dự án.
Nhu cầu đất nền dự án lớn
Có người đầu tư đất nền dự án để “lướt sóng” nhưng cũng có người đầu tư lâu dài, chờ đợi thời cơ, có ngượi lại phục vụ cho công việc kinh doanh của mình như mở quán, nhà xưởng, đại lý kinh doanh hay bán lại cho người có mục đích sử dụng khác.
Đất nền dự án đáp ứng được vô số nhu cầu sử dụng của khách hàng, không bị mất giá mà chỉ tăng giá, đem lại lợi nhuận cao trong tương lai.
Đây là lý do nhiều nhà đầu tư phải tìm hiểu rõ thủ tục mua đất nền dự án để không lỡ mất “miếng bánh” ngon này .
Gia tăng nguồn tài sản thế chấp
Đất nền dự án có giá trị nhờ tồn tại vĩnh viễn và không thể sinh ra thêm. Do đó, giá trị của đất nền luôn được đảm bảo và ổn định hơn so với các loại hình đầu tư khác.
Khi nhà đầu tư cần đến tiền thì đây sẽ là một tài sản thế chấp để vay tiền từ ngân hàng, sử dùng đòn bẫy tài chính để thực hiện việc kinh doanh tại một thị trường khác.
Thủ tục mua đất nền dự án mới nhất
Cơ sở pháp lý
Theo điều 194 Luật Đất đai 2013:
UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ để cho phép chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Đối với các dự án nhà ở thì chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua khi đã có Giấy chứng nhận.
Thủ tục mua đất nền dự án từ chủ đầu tư của dự án
Sau khi đảm bảo cơ sở pháp lý, chủ đầu tư bắt đầu bán đất nền dự án.
Người mua phải tìm hiểu kĩ tình trạng pháp lý của dự án (đã được nhà nước cấp phép hay chưa?) bằng cách yêu cầu nhà đầu tư cho xem trực tiếp những văn bản có liên quan nhằm đảm bảo quyền lợi của mình.
Hợp đồng
Một số dạng hợp đồng mà chủ đầu tư bán cho người mua: hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn,…
Người mua sẽ trả tiền đất theo dạng trả góp và phải chịu trách nhiệm xây dựng căn hộ theo thiết kế của chủ đầu tư đưa ra.
Sau khi đã ký hợp đồng, người mua sẽ nhận được nhà và đất. Chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên cho người mua thông qua hình thức phân chia sản phẩm.
Hợp đồng sẽ có hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng và hợp đồng góp vốn góp vốn mua bán đất nền từ chủ đầu tư.
Trong thủ tục mua đất nền dự án, mọi người nên ưu tiên loại hợp đồng đầu tiên vì nó có giá trị pháp lý cao hơn.
Thủ tục cấp sổ
- Đối với cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp.
- Đối tổ chức sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Quy trình của thủ tục mua đất nền dự án
Bước 1: Đơn vị môi giới chào bán và nhận đặt cọc của người mua
Đất nền lúc này chủ yếu là đất trống chưa có hạ tầng, chưa được tiến hành xây dựng và hoàn thiện.
Hợp đồng đặt cọc của người mua bước này chỉ bao gồm: vị trí, diện tích, giá lô đất,…
Nếu người mua không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Bước 2: Người mua ký hợp đồng mua bán đất nền với chủ đầu tư
Chủ đầu tư sẽ thu tiền trước của người mua để bắt đầu xây dựng hạ tầng, nộp tiền thuế đất, lệ phí…
Ngay khi ký hợp đồng mua đất nền với chủ đầu tư thì người mua phải nộp khoảng 30 – 50% giá lô đất.
Bước 3: Tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng
Khi khu đất đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, được tách sổ (có sổ đỏ riêng từng nền) thì người mua và chủ đầu tư sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng. Sau đó chủ đầu tư sẽ thực hiện thủ tục sang tên cho người mua.
Sau khi thực hiện xong bước 3 này thì khách hàng đã được bảo đảm về mặt pháp lý cũng như về mặt quyền lợi.
Trong những bước trên thì khách hàng gặp nhiều rủi ro nhất tại bước 1 và 2.
Nhiều chủ đầu tư không hoàn thiện dự án đúng tiến độ, người mua kiểm tra lại hợp đồng thì mới biết nội dung hợp đồng hoàn toàn bất lợi cho mình.
Để tránh khỏi điều này thì người mua phải nắm rõ được nội dung hợp đồng ký với chủ đất trước khi đặt cọc tiền để đảm bảo lợi ích chính đáng của mình, tránh tình trạng mất tiền oan và quá trình kiện tụng kéo dài.
Giấy tờ, văn bản liên quan đến thủ tục mua đất nền dự án
- Văn bản thỏa thuận vị trí, địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng minh đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án.
- Hồ sơ chấp nhận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.
- Văn bản thể hiện khu đất dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Chủ đầu tư đã có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án.
Lưu ý trong thủ tục mua đất nền dự án
Chủ đầu tư
Chủ đầu tư là ai?
Năng lực và uy tín của chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản?
Những dự án trước đây mà chủ đầu tư đã tham gia?
Các thông tin liên quan đển chủ đầu tư?
Trước khi tham gia vào thủ tục mua đất nền dự án, người mua phải đặt ra những câu hỏi ở trên và những câu trả lời sẽ giúp mọi người có nên quyết định đầu tư không.
Nếu chủ đầu tư uy tín tốt, có nhiều thành tích tốt trong quá khứ thì dự án có khả năng thành công cao hơn. Ngược lại thì dự án sẽ chết sớm, làm thất thoát nguồn tài chính của bạn.
Đặc biệt, không nên ham rẻ mà tham gia đầu tư vì có thể đây là dự án không đảm bảo pháp lý, không có khả năng hoàn thành. Ngay cả khi nhờ trung gian bất động sản thì bạn cũng nên tìm hiểu kĩ để tránh thiệt hại cho bản thân.
Dự án
Dự án đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng chưa?
Dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt và cấp phép hay chưa?
Dự án có tính khả thi và đảm bảo pháp lý hay không?
Việc hiểu rõ về dự án sẽ cho mọi người cái nhìn tổng quan, những ưu nhược điểm của dự án, đánh giá được rủi ro để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
Đồng thời cũng hạn chế những vấn đề không mong muốn trong thủ tục mua đất nền dự án.
Giấy tờ
Trong thủ tục mua đất nền dự án, người mua nên đặc biệt chú ý giấy tờ khi giao dịch và chỉ thực hiện dựa trên hướng dẫn của người môi giới. Người mua cũng cần phải xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
Giấy tờ có vai trò vô cùng quan trọng trong thủ tục mua đất nền dự án. Giấy tờ không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cho người mua mà còn là căn cứ giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.
Vì vậy khi mua đất nền, người mua nên yêu cầu người bán đưa ra những giấy tờ cần thiết về vị trí của dự án, giá trị khu đất, thiết kế xây dựng dự án trong tương lai, thủ tục pháp lý…nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.
Tình trạng pháp lý của đất nền
Dự án đất nền dự án cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt chi tiết cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ.
Người mua phải chủ động kiểm tra hết tất cả những hồ sơ pháp lý này. Điều này sẽ giúp bạn tránh trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Cách đảm bảo nhất là mua đất nền đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để tránh tranh chấp và nếu có thu hồi thì bạn còn được đền bù.
Hợp đồng
Đối với thủ tục mua đất nền dự án, khi làm hợp đồng, người mua cần:
- Lựa chọn loại hợp đồng phù hợp với mục đích đầu tư của mình.
- Ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như: giá, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại khi một trong hai bên không hoàn thành hợp đồng,…
- Thương lượng với bên bán về vấn đề thay đổi quy hoạch và đưa vào văn bản chính thức để nâng cao tính pháp lý của thủ tục mua đất nền dự án.
Đất nền chung sổ
Khi người mua muốn tách sổ, thủ tục sẽ rất phức tạp và khó khăn. Một số vấn đề như:
- Khu đất không đạt diện tích tối thiểu theo quy định sẽ không được làm sổ.
- Không thể xác định vị trí đất nền khi mua đất nền chung sổ
- Mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu khi tách sổ.
- Khó đảm bảo tính pháp lý cho người mua.
- Mất thời gian, tiền bạc của các bên liên quan…
Đất nền chung sổ rất dễ xảy ra những vấn đề đã nêu trên trong tương lai, một số có thể giải quyết được, một số thậm chí gần như không thể.
Người mua nên cân nhắc kĩ càng khi lựa chọn việc mua đất nền chung sổ, hạn chế tối đa việc này.
Nếu như tình thế bắt buộc, người mua nên đưa ra những phương án dự phòng để phòng ngừa, hạn chế rủi ro, thiệt hại cho bản thân khi những vấn đề không mong muốn xảy ra.
Kết luận
Trong thời gian gần đây, đất nền dự án là kênh đầu tư đem lại lợi nhuận cao cũng như có tính thanh khoản cao cho nhà đầu tư. Điều này làm thị trường đất nền ngày càng sôi động hơn, sản phẩm được bán chạy nhiều hơn so với các sản phẩm bất động sản khác.
Rất nhiều nhà đầu tư đã nhìn thấy được làn sóng đầu tư mới này và tiến hành tham gia cuộc đua nhưng thủ tục mua đất nền dự án lại làm chùn bước khá nhiều người. Việc hiểu rõ thủ tục mua đất nền dự án và vai trò của nó đóng vai trò rất quan trọng trong sự thành bại của nhà đầu tư.
Đồng thời, người mua cũng phải tìm hiểu kỹ quy trình và giấy tờ, văn bản liên quan đến thủ tục mua đất nền dự án để nâng cao và đảm bảo tính pháp lý. Hạn chế những sai sót trong thủ tục hành chính để tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho đôi bên.
Ngoài ra, chúng ta cần lưu ý một số vấn đề có thể nảy sinh và rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư. Từ đó nhận biết được những dấu hiệu bất thường trong thủ tục mua đất nền dự án, đảm bảo quyền lợi và lợi ích cho nhà đầu tư.
Hy vọng bài viết này đã cung cấp những thông tin hữu ích cho bạn về thủ tục mua đất nền dự án trước khi quyết định đầu tư vào thị trường này. Chúc mọi người gặp nhiều thành công, thu được nhiều thành quả lớn trong quá trình đầu tư đất nền dự án.
Bài viết tham khảo:
Hado Riverside Phải Chung Cư Căn Hộ Nên Đầu Tư Không ?
Làm Sao Biết Đất Có Quy Hoạch Hay Không? 5 Cách Kiểm Tra Nhà Đất Thuộc Diện Quy Hoạch